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Juli 2017

Der neue Hallo Nachbarn ist da!

Hallo Nachbarn 02/2017

Geschäftsbericht 2016

Geschäftsbericht 2016

29. Juni 2017

Spatenstich in Sonnenberg-Südwest für 60 Wohnungen. Bauvorhaben mit bezahlbaren Mietwohnungen.

WBL Spatenstich Sonnenberg

Feierlich wurde der Baubeginn für die fünf Punkthäuser der Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH (WBL) im südwestlichen Areal Sonnenbergs gefeiert.
Beim offiziellen Spatenstich durch Herrn Baubürgermeister Michael Ilk, WBL-Geschäftsführer Andreas Veit, Erster Bürgermeister und WBL-Geschäftsführer Konrad Seigfried, den Aufsichtsrätinnen Margit Liepins und Regina Orzechowski, Herrn Markus Faigle vom Referat Nachhaltige Stadtentwicklung, Leiter des WBL-Projektmanagements Achim Eckstein, WBL-Projektleiterin Silke Bächtle, Herrn Architekt Matthias Igel und Herrn Tobias Stahl von der Firma Rommel wurde der Startschuss für das zukunftsweisende Projekt gesetzt. Geladen waren Gemeinderäte, Aufsichtsräte der WBL, die Projektbeteiligten und Nachbarn.

Grün und großzügig - auf einem 5.840 Quadratmeter großen Grundstück, angrenzend an Wiesen und Felder, baut die WBL fünf energieeffiziente Punkthäuser mit insgesamt 60 Wohneinheiten, auf circa 5.022 Quadratmetern Wohnfläche. In den jeweils fünfgeschossigen Häusern entstehen 42 Miet- und 18 Eigentumswohnungen. „Die neuen markanten Punkthäuser sind ein Paradebeispiel für die Schaffung von Wohnungen im Mietwohnungsneubau“, so der WBL-Chef, Andreas Veit.
Denn alle Mietwohnungen in diesen attraktiven und hochwertigen Objekten werden von der WBL nicht zu den hohen marktüblichen Mieten angeboten. Zehn Wohnungen werden durch das Landeswohnraumförde-rungsprogramm für sozialen Wohnungsbau gefördert. Die weiteren 32 Wohnungen vermietet die WBL unter Verzicht auf die erzielbare Rendite nach ihrem eigenen „Fair Wohnen“-Modell. „Wir kommen damit unserem Sozialauftrag in hohem Maß nach“, erklärt Andreas Veit, „und das bei nachhaltiger und energieeffizienter Bauweise in hoher Qualität.“

Die Häuser mit Zwei- bis Sechs-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen von 55 bis 147 m² erhalten barrierefreie Zugänge, werden mit Aufzug und Tiefgaragenstellplätzen versehen und mit erstklassiger Energieeffizienz nach dem KfW-Standard 55** erstellt. Die Gebäude verbrauchen somit 45 % weniger Heizenergie, als vom Gesetzgeber gefordert.
Die Wohnungen werden unter anderem mit Parkett-/ Fliesenböden und Fußbodenheizung ausgestattet und erhalten Terrassen mit Gartenanteil oder Loggien/ Balkonen.
Die Eigentumswohnungen und ein Teil der Mietwohnungen werden mit Smart Home-Lösungen ausgestattet. Durch diese Applikation lässt sich zusätzlich Energie einsparen, darüber hinaus wird für ein optimales Raumklima gesorgt.
Das Ende der Bauarbeiten ist für Frühjahr 2019 vorgesehen.

** KfW 55 Effizienzhaus *optimaler Wärmeschutz, 3-fach Verglasung, Fernwärmenetz-Anschluss *Stand EnEV 2013

Die fünf Punkthäuser werden das NaWoh-Qualitätssiegel für nachhaltigen Wohnungsbau erhalten. Konkret bedeutet das eine detaillierte Beschreibung und Bewertung der Rahmenbedingungen und Objektmerkmale eines Wohngebäudes hinsichtlich der ökologischen, ökonomischen, funktionalen und soziokulturellen sowie technischen Qualität des Objekts. Darüber hinaus wird die Qualität der Planungs- und Ausführungsprozesse bewertet. Im Bewertungskatalog der verschiedenen Kategorien spielen beispielsweise Faktoren wie Flächeninanspruchnahme, Schallschutz, Energieeffizienz in verschiedenen Bereichen, Barrierefreiheit, Ökobilanz und Lebenszykluskosten eine zentrale Rolle. Auch auf soziale Aspekte wie Wohnqualität und integrative Angebote im Wohnumfeld wird großer Wert gelegt. Die konkrete Umsetzung ist sehr komplex. So werden beim Bau überwiegend wiederverwertbare Rohstoffe verwendet. Die Gebäudehülle wird aus einem monolithischen Stein errichtet, welcher über ein ausgefeiltes Lochbild und eine wärmedämmende mineralische Füllung verfügt. Somit kann auf die außen liegende Wärmedämmung aus Styropor verzichtet werden. Auch die Grundrissgestaltung der Wohnungen fließt in die Bewertung ein. Das NaWoh-Zertifizierungssystem entstand unter der Leitung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumplanung (BBSR) in Zusammenarbeit mit Vertretern der Wohnungswirtschaft. Es orientiert sich unmittelbar an den Bedürfnissen der wohnungswirtschaftlichen Praxis. Schon vor Baubeginn liegt die detaillierte Beschreibung der Qualitätskriterien vor. Deshalb dient diese, unabhängig von der Vergabe des Siegels, bereits während der Bauphase als Leitfaden und nützliche Planungshilfe sowie zur Unterstützung der Qualitätssicherung. Vergeben wird das Na-Woh-Qualitätssiegel vom Verein zur Förderung der Nachhaltigkeit im Wohnungsbau, der auch das Bauprojekt in Sonnenberg kritisch begleitet. Mit Abschluss der Bauarbeiten wird eine transparente Dokumentation von gelebter Nachhaltigkeit im Wohnungsneubau vorliegen.

Juni 2017

Pilotprojekt CUBE 11 in der Brucknerstraße

CUBE 11 Brucknerstrasse

Eine ökologische und vergleichsweise kostengünstige Bauweise bei kurzen Planungs- und Bauzeiten sowie ein nachhaltiger und energieeffizienter Gebäudebetrieb sind die wesentlichen Ziele des Modellprojekts der Wohnungsbau Ludwigsburg (WBL) zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Die WBL ist Bauherr des in Holz erstellten Pilotprojekts CUBE 11 in der Brucknerstraße in Ludwigsburg. Bis Ende Mai wurden innerhalb von nur vier Wochen die Gebäudehülle der dreigeschossigen Gebäude und ein großer Teil der technischen Installation erstellt. Nach Abschluss der Baumaßnahme werden nun die modularen Wohnwürfel in einem Bewertungsverfahren in Kooperation mit der Technischen Universität Darmstadt beurteilt und weiter optimiert.

Positionierung neuer Qualitätsstandards
Das ehrgeizige Projekt für den nachhaltigen Wohnungsneubau startete im Frühjahr 2016 als eine Maßnahme im Innovationsnetzwerk Living LaB Ludwigsburg. Gemeinsam mit den Netzwerkpartnern und unter hohem Zeitdruck entwickelte die WBL ein tragfähiges Konzept, das auf zukunftsfähige Qualitätsstandards für bezahlbaren Wohnraum durch serielle Vorfertigung setzt und damit der stetig wachsenden Nachfrage nach schnell zu errichtenden und erschwinglichen Wohnungen begegnet.

„Das Bauen und die Wohnformen werden sich in naher Zukunft deutlich verändern“, erläutert WBL-Geschäftsführer Andreas Veit, „denn unsere Städte müssen sich den Veränderungen durch Faktoren wie demografischer Wandel, Zuwanderung, Nachhaltigkeit und Klimaschutz anpassen. Die WBL will mit einem Netzwerk von kompetenten Partnern dabei mitwirken, zielführende Wohnbaukonzepte für den Neubau zu entwickeln, die in hoher Qualität energieeffizientes und bezahlbares Wohnen bei kurzen Planungs- und Bauzeiten ermöglicht“, sagt Veit.

Das Pilotprojekt umfasst zwei Wohngebäude mit zwölf Wohnungen, die nach ihrer vorübergehenden Nutzung für die Unterbringung von Flüchtlingen dem Mietmarkt zugeführt werden. Dafür werden die Gebäude mit additiven Balkon- oder Loggia-Elementen nachgerüstet.

Raumkonzept Wohnwürfel
Die Konzeption des Systems entwickelte die WBL ge-meinsam mit dem Stuttgarter Planungsbüro schlude ströhle richter architekten bda. Die Gebäude bestehen aus würfelförmigen Modulen mit einem Grundmaß von 11 x 11 Metern, dem sogenannten CUBE 11. Die einfache Form in typologisierter Bauweise ermöglicht einen hohen Vorfertigungsgrad und erlaubt verschiedene Grundrissvarianten. So lassen sich vom 1-Zimmer-Appartement bis zur 5-Zimmer-Maisonettewohnung Wohnformen für unterschied-lichste Bedürfnisse realisieren. Die kompakte Würfelform lässt sich durch eine Vielzahl an Anordnungsmöglichkeiten unkompliziert in verschiedene städtebauliche Situationen bis zur 4-Geschossigkeit einfügen.

Der jetzt fertiggestellte Prototyp des CUBE 11 umfasst jeweils drei Geschosse mit einer hinterlüfteten Naturholz-fassade. Ein zwischenliegendes Treppenhaus aus Stahl-betonfertigteilen erschließt den Zugang zu den Wohnungen in den Obergeschossen. Balkone, Loggien, Vordächer, der Abschluss des offenen Treppenhauses und ein Aufzug können nach Bedarf ergänzt werden. Als Fassadengestaltung ist von einer Holzverschalung über Plattenmaterialien bis hin zu einer Putzoberfläche eine große Bandbreite an Materialien möglich. Die tragenden Wände sind aus Brettsperrholz, die Decken werden als Brettsta-peldecken ausgeführt. Fenster- und Türausschnitte lassen sich im Zuge der Vorfertigung flexibel je nach Bedarf im System anpassen.

Die im KfW-55-Standard erstellten Gebäude zeichnen sich durch einen Low-Tech-Ansatz aus. Auf eine kostenintensive Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kann aufgrund der hocheffizienten Gebäudehülle und mittels einer Luft-Wärmepumpe betriebene Fußbodenheizung verzichtet werden.

Eine Photovoltaikanlage sorgt für die elektrische Versorgung der Wärmepumpe und der Allgemeinbereiche. Die Nachrüstung eines Stromspeichers ist grundsätzlich mög-lich und im Zusammenhang mit dem zweiten Bauabschnitt vorgesehen.

Begleitet wird das Pilotprojekt CUBE 11 von der deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen – DGNB e.V., die maßgeblich an der Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungen mitgewirkt hat. Die Gestaltung der neuen Gebäude in der Brucknerstraße orientiert sich dabei an den Kriterien für das DGNB-Zertifikat „Silber“. Dabei stehen insbesondere die Verwendung von schad- und risikostoffarmen Bauprodukten, eine gute Innenraumluftqualität, die gute CO2-Bilanz sowie eine hohe Flächeneffizienz und die Recyclingfreundlichkeit im Mittelpunkt.

Konsequente Weiterentwicklung
Parallel zu den Baumaßnahmen in der Brucknerstraße startete bereits der Prozess zur Optimierung des Pilotpro-jekts. Die Technische Universität Darmstadt erstellt im Auftrag der Projektpartnerschaft, die aus der WBL, der SWSG (Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft) und der Kreisbau Waiblingen besteht, eine Vergleichsstudie des Ludwigsburger Pilotprojekts und weiterer aktueller Systembauten aus Holz. Damit sollen neben der Optimierung des Herstellungsprozesses auch der Planungs- und Logistikaufwand minimiert werden.

Obwohl sich der CUBE 11 noch in der Pilotphase befindet und damit die künftigen Kostenersparnisse durch serielle Fertigung und Wiederholung der Planungsleistungen noch nicht voll zum Tragen kommen, kann sich das Ergebnis im Vergleich zur konventionellen Bauweise durchaus sehen lassen. In einer Bauzeit von nur 3,5 Monaten ab Oberkante Kellerdecke entstanden hier 12 Wohnungen mit 678 Quadratmeter Wohnraum für rund 1.750 €/m2. Und das trotz dem hohen Energiestandard KfW 55 sowie dem Einsatz hochwertiger und umweltschonender Baustoffe.

Im nächsten Schritt geht es um die Prozessoptimierung für eine durchgängige Produktion und Montage auf Basis der einheitlichen Gebäudeplattform.

„Das CUBE 11-Konzept ist äußerst vielschichtig“, so Achim Eckstein, Leiter des Projektmanagements der WBL und verantwortlich für die Entwicklung, die Projektsteuerung und Partnerkoordination, „denn es geht neben der reinen Planung und dem Bau um die ganzheitliche Lebenszyklusbetrachtung eines Gebäudes von der seriellen Vorfertigung bis zum Rückbau und der Entsorgung.“

Juni 2017

Flyer CUBE 11

Flyer CUBE 11

April 2017

Neun Bäume werden für das neue Wohngebiet am Sonnenberg versetzt

Die Planungen für das südwestliche Areal Sonnenbergs laufen auf Hochtouren. In dem neuen Baugebiet wird die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH fünf mehrgeschossige Punkthäuser mit insgesamt 60 Wohnungen erstellen, davon 42 Mietwohnungen. Baubeginn ist im Sommer 2017. Nach der Winterpause konnte nun mit den Erschließungsarbeiten begonnen werden.

Neun Bäume sind es, die den Aufwand rechtfertigen, dass von Dienstag, den 04.04. bis 06.04.2017 Am Sonnenberg 16 eine Firma mit einem Spezialgerät anrückt. Drei Tage lang ist sie damit beschäftigt, die ausgewählten Bäume ca. 500 Meter südwestlich an die Gemarkungsgrenze von Ludwigsburg und Kornwestheim zu versetzen. Anschließend kann der erste Teil der Erschließungsmaßnahmen fertiggestellt werden.

Der Wert der Eichen und Zierkirschen sowie der ökologische Nutzen siedelt die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH höher an, als die Kosten der Verpflanzung. „Wir wollen eine schöne Grünfläche für das neue Wohngebiet. Bestandsbäume sind deshalb sehr wichtig“, so die Geschäftsführer Andreas Veit und Konrad Seigfried.

Verbunden mit der Verpflanzung ist auch die Baumpflege. Drei Jahre lang kümmert sich die beauftragte Fachfirma darum, dass die wertvollen Bäume gewässert und gedüngt werden.

März 2017

Der neue Hallo Nachbarn ist da!

Hallo Nachbarn - Ausgabe 01/2017

03. März 2017

Wohnungsbau Ludwigsburg bekennt sich mit weiteren Projekten zum bezahlbaren Wohnraum

Die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH (WBL) erfüllt seit 64 Jahren ihren Sozialauftrag und bietet günstige Mietwohnungen für breite Schichten der Bevölkerung.

Auch im Gründungsjahr der WBL im Jahre 1953 herrschte in Ludwigsburg eine große Wohnungsnot. Weil keine ausreichende Anzahl an bezahlbaren Mietwohnungen für die suchenden Menschen vorhanden war, haben sich die Stadt Ludwigsburg und Unternehmen aus Ludwigsburg dazu entschlossen, das kommunale Wohnungsunternehmen zu gründen um Linderung zu schaffen.

Heute bietet die WBL im gesamten Stadtgebiet rund 2.300 eigene Mietwohnungen an und ist somit der größte Vermieter. Über 600 Mietwohnungen werden als Sozialwohnungen für Haushalte mit Unterstützungsbedarf vorgehalten, die durchschnittliche Kaltmiete für diese Wohnungen beträgt gerade einmal € 5,82/m². Weitere 75 Mietwohnungen werden im Rahmen der Subjektförderung nach dem eigen entwickelten „Fair-Wohnen-Modell“ für Erwerbshaushalte mit mittleren und geringerem eigenen Einkommen angeboten. Diese Mieten liegen – je nach Haushaltseinkommen - um bis zu € 3,-/m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete und somit deutlich unter der am Markt erzielbaren Miete.

Aber auch die weiteren rd. 1.700 freifinanzierten Mietwohnungen werden erheblich unter der Marktmiete den Wohnungssuchenden angeboten. Die durchschnittliche Kaltmiete des Gesamtbestandes beträgt gerade einmal € 6,69/m². Zum Vergleich: der Mittelwert des Ludwigsburger Mietspiegels beträgt derzeit € 8,36/m². Somit sorgt die WBL als Mietpreisdämpfendes Regulativ am Wohnungsmarkt für bezahlbare Mieten.

Da die enorme Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot bei weitem übersteigt, hat die WBL eine Wohnbauoffensive gestartet. Noch in diesem Jahr beginnt der Neubau von insgesamt 170 zusätzlichen Wohnungen, davon 152 als Mietwohnungen. 83 dieser Wohnungen oder 55% werden für das Segment der preisgedämpften Mietwohnungen geschaffen, davon wiederum 34 nach dem Landeswohnraumförderprogramm.

Das soll aber erst der Beginn von weiteren Bauaktivitäten sein. Die WBL plant auf dem Gelände der sog. Jägerhofkaserne den Bau von weiteren 170 Wohnungen, davon 90 Mietwohnungen nach Landeswohnraumförderprogramm.

Planungen für weitere rd. 400 Neubau-Wohnungen, davon ca. 280 Mietwohnungen in Grünbühl-West laufen auf ebenfalls Hochtouren. Ungefähr die Hälfte der Mietwohnungen sollen nach heutigem Stand als preisgedämpfte Mietwohnungen sowohl nach dem Landeswohnraumförderprogramm als auch dem „Fair-Wohnen-Modell“ primär an die heutigen Bewohnerinnen und Bewohner dieses Stadtgebietes angeboten werden.

„Angesichts einer Fluktuationsquote von gerade einmal 3% und aktuell über 1.200 vorgemerkte Wohnungssuchende benötigen wir dringend weitere Mietwohnungen, um der hohen Nachfrage ein passendes Angebot zu unterbreiten“, sagt der Vorsitzende der Geschäftsführung Andreas Veit.

Februar 2017

Informativer Informationsabend für die Wohnungseigentümer der Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH

Ende Februar veranstaltete die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH (WBL) zum zweiten Mal einen kostenfreien Informationsabend für Wohnungseigentümer. Eingeladen waren Eigentümer, deren Wohnungen die WBL gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verwaltet. Jeder Kunde durfte auch einen weiteren interessierten Wohnungseigentümer mitbringen. Über 170 Besucher folgten der Einladung ins Reithaus.

Nach der offiziellen Begrüßung durch WBL-Geschäftsführer Andreas Veit und WEG Verwalter Matthias Priebe, referierte im Anschluss Rechtsanwalt Stephan Volpp über die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die damit verbundenen Zuständigkeiten und Aufgaben. Als Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht sowie Justiziar des Verbandes der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V. gab Stephan Volpp darüber hinaus einen aufschlussreichen Einblick in die aktuelle WEG-Rechtsprechung. Es entstand eine Rege und informative Diskussion mit den Teilnehmern.

Beim abschließenden Abendimbiss im Foyer des Reithauses standen der Anwalt und das WBL-Team den Gästen für Fragen zu Verfügung. Die mit vielen nützlichen Informationen gespickte Veranstaltung für Wohnungsbesitzer fand großen Anklang bei den Besuchern.

Januar 2017

Wohnungsbau Ludwigsburg startet Wohnbauoffensive

Die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH (WBL) reagiert auf die starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und startet in 2017 eine Wohnbauoffensive.

Wie die beiden Geschäftsführer Andreas Veit und Konrad Seigfried mitteilen, erfolgt in diesem Jahr der Baubeginn für insgesamt 165 neue Wohnungen. Diese entstehen in der Abelstraße, Carephillystraße am Sonnenberg, Marbacher Straße, Heinrich-Schweitzer-Straße und im Neubaugebiet Muldenäcker. Hierzu investiert die WBL fast 35 Millionen Euro.

Von den insgesamt 165 neuen Wohnungen stehen 147 als Mietwohnungen zur Verfügung, davon gehören wiederum 83 zum Segment der preisgünstigen Mietwohnungen. Diese teilen sich auf in 34 Wohnungen, die nach dem Landeswohnraumförderprogramm sozial schwachen Haushalten zur Verfügung stehen und weiteren 49 Mietwohnungen die nach dem von der WBL entwickelten Fair-Wohnen-Modell vermietet werden.

Die WBL vermietet in ihrem Fair-Wohnen-Modell eigenfinanzierte Wohnungen preisgedämpft an Erwerbshaushalte mit geringem bis mittleren Einkommen. Lediglich 18 Wohnungen werden als Eigentumswohnungen errichtet und verkauft. „Wir benötigen die Verkaufserlöse zur Querfinanzierung der preisreduzierten Mietwohnungen“ so der Vorsitzende der Geschäftsführung Andreas Veit. „Aufgrund der exorbitant gestiegenen Bau- und Baunebenkosten sowie der gesetzlichen Auflagen ist preisgünstiger Wohnungsbau ohne Zuschuss nicht mehr möglich“ sagt Veit.

Acht neue Wohnungen entstehen durch Aufstockungen an Bestandsgebäuden. „So entsteht neuer Wohnraum ohne zusätzlichen Flächenverbrauch, der sich schnell und preisgünstig realisieren lässt“ meint Konrad Seigfried. „Ein Modell, das auch für andere Wohnungsbaugesellschaften interessant sein könnte. Weitere Aufstockungen im Bestand sind durch die begrenzten baurechtlichen Vorgaben derzeit leider nicht möglich“ ergänzt der WBL-Geschäftsführer.

Planungen für weitere rd. 600 Wohnungen, davon überwiegend Mietwohnungen in Grünbühl-West und der Jägerhofkaserne laufen auf Hochtouren. „Hier hoffen wir, bereits in 2018 mit der Realisierung beginnen zu können“, erklärt Andreas Veit.

Die beiden Geschäftsführer Andreas Veit und Konrad Seigfried setzen auch darauf, dass in den projektierten Neubau-Gebieten Fuchshof und Schauinsland zügig weiteres Bauland entsteht, um auch hier preisreduzierten Mietwohnraum realisieren zu können.

Die Wohnungsbau Ludwigsburg stellt bereits heute 2.300 Mietwohnungen, darunter über 700 für den sozialen Bedarf zur Verfügung. „Diese reichen aber bei weitem nicht aus, um der starken Nachfrage ein ausreichendes Angebot zur Verfügung zu stellen, so Seigfried. „Auch bei dringenden Wohnungsnotfällen kommt es aufgrund der stark rückläufigen Fluktuation mittlerweile zu langen Wartezeiten, bis eine geeignete Wohnung frei wird“.

„Wir spüren aufgrund dieser langen Wartezeiten auf eine angemessene und bezahlbare Mietwohnung, dass der soziale Friede ins Wanken gerät“, sagt Seigfried. Die Menschen haben den Eindruck, dass sich nur noch vermögende Haushalte den angebotenen Wohnraum leisten können. „Um so wichtiger ist es, dass wir durch unsere Bauvorhaben mit neuen und preisgedämpften Wohnraum auf die angespannte Marktsituation reagieren können“, freut sich Andreas Veit.